《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

2021-09-17 15:53作者:住房和城乡建设局来源:怀宁县住房和城乡建设局文字大小:[ ]   背景色:       

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,以国务院令590号公布,自2011年1月21日起施行,共分五章三十五条。

(一)制订背景

强制拆迁在我国大规模建设中具有必然性。而且拆迁首先给老百姓带来诸多好处,不仅改善了居住条件,个别人还因拆迁致富,国家面貌焕然一新,但在强制拆迁过程中也出现了一些恶性事件,引起各方的高度重视,需要采取切实有效措施,杜绝此类事件发生,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称为《条例》)应运而生,同时《城市房屋拆迁管理条例》被废止。

(二)制订过程

《条例》的制订工作从2007年启动,最终于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,并于2011年1月21日正式公布并施行。该条例的制订过程中,本着统筹兼顾、补偿公平、程序参与和保障的指导思想,参与部门之多,社会关注度之高,应该说是空前的。

(三)立法宗旨

《条例》第一条即说明了立法宗旨,与《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)相比较,变化有四:

  一是将《拆迁条例》第一条中“加强对城市房屋拆迁的管理”改为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”,从强化行政管理到规范行政行为,充分体现了立法者执政理念的重大转变,同时表明“拆迁”将逐步淡出。

  二是增加了“维护公共利益”,这与《物权法》的相关规定是一致的,说明只有为了维护公共利益,才能进行征收。

  三是将《拆迁条例》第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人”,在两次公开征求意见稿中表述均为被征收人,而此次明确为被征收房屋所有权人,说明征收的当事人只有政府及房屋所有权人双方,房屋承租人不再被列为征收当事人,对其合法权益保护的问题,不属于本条例解决的范围。

四是删除了《拆迁条例》第一条中的“保障建设项目顺利进行”的表述,将征收房屋与征收后的建设分开,更加特出房屋征收,有利于缓和与化解矛盾。

(四)适用范围

进一步强调了为公共利益需要方可征收,即非公共利益需要,不得征收单位及个人的房屋;将适用的区域范围明确为国有土地上的房屋。

(五)基本原则

一是公平补偿。具体体现在补偿部分,方式是评估。

[第二条:“征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”]

二是决策民主。体现在征收决定的制定过程,强调的是百姓对决策过程的参与,或者说为了保证征收和补偿行为的科学性。

三是程序正当。体现在整个征收和补偿的过程,该听证的要听证,该告知的要告知,该公开的要公开。涉及到个人权益时,个人要有话语权,要有机会为自己进行申辩,并注意公开程序的设计。

四是结果公开。在很多环节上都要强调公开。例如:补偿结果公开、征收决定公开、征收补偿费用管理和使用情况、审计情况公开等。

(第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。)

(六)征收与补偿主体    第四条讲的是政府及相关部门的职责划分,主要包含以下几层意思:一是征收补偿的工作主体为市、县级人民政府,政府由管理者的角色彻底转变为征收与补偿的主体;二是征收补偿的实施主体为房屋征收部门。由于各地的机构设置并不完全相同,承担的职责有较大差异,所以新条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门;三是配合部门的职责。由于房屋征收与补偿涉及到多个部门,只有这些部门紧密配合,才能保障征收补偿工作的顺利开展。

第五条讲的是房屋征收实施单位及其法律责任。需要注意的有三点:一是房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作,也可以自行承担征收补偿的具体工作;二是房屋征收实施单位是受房屋征收部门委托,承担房屋征收与补偿的具体工作,不得以营利为目的;三是房屋征收实施单位行为后果的法律责任承担问题。若房屋征收实施单位在委托的范围内实施的行为,其法律责任的承担没有争议。但若房屋征收实施单位超越委托范围实施的行为,其法律责任如何承担?按民法原理,应由房屋征收实施单位承担。据此,房屋征收实施单位应为能独立承担民事责任的法人单位,但若房屋征收实施单位的财产不足以承担民事赔偿责任时,应如何处理,新条例并未明确。

(七)监督

第六条、第七条主要讲的是对房屋征收与补偿的监督,包括层级监督、社会监督及专门行政监督。

(八)征收决定

第八条明确作出征收决定的主体是市、县级人民政府。征收的标准必须是为了“公共利益”,而公共利益的具体表现形式包括:

1.国防和外交的需要;

  2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

(九)征收与规划的关系

第九条讲的是征收与规划的关系:征用项目要列入国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

(十)征收决定的程序

第十条至第十六条阐明了征收决定的程序,可分为七步

1步:房屋征收部门拟定征收补偿方案。要论证和公布,并征求公众意见。因旧城区改造,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,要组织听证会,并根据听证会情况修改方案。    2步:要进行社会稳定风险评估。

3步:作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。    4步:市、县级人民政府作出房屋征收决定。涉及被征收人数量较多时,应当经政府常务会议讨论决定。征收决定应当用征收房屋的情况,国有土地使用权收回,补偿方案、救济事项等。

5步:发布征收公告。公告后,不得在征收范围内新建、扩建、改建和改变房屋用途,违法者,不补偿。相关部门停办相关手续。    6步:对被征收范围内房屋的情况进行调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。    7步:行政复议和行政诉讼。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(十一)补偿制度

第三章主要讲的是补偿制度,第十七条至第二十六条主要涉及七个部分。

1、补偿标准

被征收房屋价值的补偿:不低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿:支付搬迁所需费用,临时安置费或提供周转用房。

停产停业的损失:根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

2、优先补偿和未登记的房屋补偿

征收个人住宅、被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

未登记的房屋,应进行调查、认定和处理。合法的予以补偿,不合法的不予补偿。

3、补偿方式

1)货币补偿。

2)产权调换:旧城区改造的,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。

4、房屋价值评估

由房地产评估机构评估。具体评估机构,由被征收人协商选定。协商不成,通过多数决定、随机选定等方式确定。

房地产评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

评估办法由住建部制定,还在制定过程中。

5、订立补偿协议

房屋征收部门和被征收人在双方协商一致的基础上,订立补偿协议。内容包括:补偿方式、补偿金额和支付期限;产权调换房屋的地点、面积;搬迁费、安置费;停产停业损失;搬迁期限、过渡方式和期限。

6、补偿决定

条件:房屋征收部门和被征收人在签约期限内达不成协议

被征收房屋所有权人不明确的。

房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定。

7、行政复议和行政诉讼。

(十二)执行制度

第二十七条至第二十九条涉及的是执行制度。需要注意的是以下四个方面:

1、房屋征收应当先补偿、后搬迁。特别提出“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。”

2、被征收人主动履行。在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

3、申请法院强制搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府申请人民法院强制执行。申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等。

4、房屋征收补偿档案。要将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

(十三)法律责任

第四章讲的是法律责任。第三十条至第三十四条可分为五个部分:

1、不履职的责任。可分为人民政府的责任和工作人员的责任,应当改正错误、赔偿损失,承担行政责任、刑事责任

2、违法或非法搬迁的责任。

采取非法手段,如采取暴力、威胁或终止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,给予行政处罚,严重的给予刑事制裁。

3、用暴力手段阻碍征收与补偿的责任。

任何人采取暴力手段阻碍的,给予行政处罚、严重的刑事制裁。

4、非法使用征收补偿费用的责任。

限期改正,对单位通报批评,警告;赔偿。对个人行政处分或刑事制裁。

5、非法进行房屋评估的责任。

出具虚假报告或者有重大差错的评估报告,行政处罚或刑事制裁。

(十四)附则

第三十五条讲的是施行日期及溯及力的问题。此处特别需要注意的是关于溯及力问题,《立法法》第八十四条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”根据该条所确定的法不溯及既往的一般原则,故依《拆迁条例》已依法取得房屋拆迁许可证的项目,应适用原有的规定,不应适用新条例。同时根据该条所确定的“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”可以具有溯及力的例外原则,从保护公民、法人和其他组织的合法权益出发,特别规定了政府不得责成有关部门强制拆迁,即依《拆迁条例》等原有程序作出拆迁安置补偿裁决后,若被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁,不得再由政府责成有关部门强制拆迁。